La questione dei condomini morosi è sempre più attuale e spesso fonte di tensioni all’interno degli edifici. Durante una puntata di Good Morning Kiss Kiss su Radio Kiss Kiss, l’avvocato Angelo Greco ha illustrato le regole in vigore, chiarendo cosa può fare l’amministratore di condominio e quali sono diritti e doveri dei singoli condomini.
Nuove regole per i condomini morosi: cosa prevede la legge
Nel corso dell’intervista, l’avvocato Angelo Greco ha spiegato che la possibilità di sospendere alcuni servizi ai condomini morosi è prevista dalla legge già dal 2012. «Il codice civile consente all’amministratore di sospendere il condomino moroso dal godimento dei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato», ha chiarito. Questo significa che, trascorsi sei mesi dalla scadenza del pagamento non effettuato, l’amministratore può decidere di interrompere l’accesso a determinati servizi.
Greco ha però precisato che non si tratta di un obbligo: «È un potere dell’amministratore, non un dovere. La sospensione può avvenire solo dopo sei mesi di morosità, non prima». La decisione, dunque, resta discrezionale e legata anche alle valutazioni dell’assemblea.
La sospensione può riguardare esclusivamente servizi che non arrecano danno agli altri condomini. L’avvocato ha fatto alcuni esempi concreti: «L’accesso al cortile, se regolato da una sbarra elettrica, può essere limitato togliendo le chiavi. Lo stesso vale per l’uso della piscina o, in presenza di tessere magnetiche, per l’ascensore». Diverso il discorso per i servizi essenziali come acqua e riscaldamento centralizzato: «Trattandosi di beni primari per la vita quotidiana, occorre procedere con maggiore cautela e, di norma, chiedere prima l’autorizzazione al giudice, anche se il codice civile non lo prevede espressamente».
Sospensione dei servizi: come funziona nella pratica
Greco ha spiegato che, soprattutto per i servizi essenziali, la sospensione passa quasi sempre da un provvedimento dell’autorità giudiziaria. «Si avvia un procedimento accelerato e si chiede al giudice l’autorizzazione a sospendere il servizio al moroso. In genere i giudici concedono l’autorizzazione: quindi, in caso di mancato pagamento, è possibile sospendere acqua o riscaldamento».
La Corte d’Appello di Napoli, tuttavia, ha riconosciuto la possibilità di adottare soluzioni alternative che non incidano direttamente sui beni essenziali. Un esempio è quello del citofono: «Il condomino può dotarsi di un proprio citofono autonomo, ma il costo dell’intervento viene compensato con la morosità. Oggi, tra l’altro, esistono citofoni economici collegati direttamente al cellulare». Secondo Greco, la sospensione di servizi come il citofono può rappresentare un deterrente efficace per spingere il moroso a regolarizzare la propria posizione.
Nel corso della trasmissione si è parlato anche delle giustificazioni spesso addotte dai morosi, come la mancata ricezione delle notifiche. L’avvocato ha chiarito: «In questi casi l’atto viene depositato in giacenza presso il Comune o l’ufficio postale e si considera comunque notificato. Anzi, la situazione può risultare persino peggiorativa per il destinatario».
Recupero giudiziario delle somme: gli obblighi dell’amministratore
Oltre alla facoltà di sospendere alcuni servizi, la legge impone all’amministratore un preciso obbligo: avviare le azioni per il recupero delle somme dovute dopo sei mesi di morosità. «Qui non si parla più di una scelta facoltativa: l’amministratore è obbligato, trascorsi sei mesi, a intraprendere le azioni giudiziarie necessarie», ha spiegato Greco.
Non è sufficiente inviare una lettera di sollecito. «L’amministratore deve conferire incarico a un avvocato, senza bisogno di una preventiva autorizzazione dell’assemblea, scegliendolo tra i professionisti di sua fiducia. L’avvocato dovrà poi rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo». Nei casi di morosità condominiale, il decreto è «provvisoriamente esecutivo», ha sottolineato Greco: «Appena arriva la notifica, il debitore deve pagare subito, altrimenti si procede con il pignoramento. Negli altri casi, invece, ci sono 40 giorni di tempo».
In conclusione, l’avvocato ha ribadito con fermezza la responsabilità dell’amministratore: «In questo caso non è una facoltà, ma un obbligo. L’amministratore deve agire. Se non lo fa, può essere revocato».
